10月9日，住建部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》（以下简称《通知》），要求实现住房公积金缴存异地互认、转移接续，并推进异地贷款业务；职工连缴6个月可向户籍地申请公积金房贷。在房价仍在高位、商业银行惜贷的背景下，住房公积金个人贷款一系列新政策出台，将利好缴存职工。
【政策变化】
缴存时间限制缩短一半
并可合并计算
《通知》规定，连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上，可申请住房公积金个人住房贷款。对曾经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满6个月的，缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算。
链家地产市场研究部首席分析师张旭认为，自严格调控以来，公积金作为配套政策也曾多次收紧，过去公积金贷款申请“认房认贷”、申请二套贷款需满足人均居住面积条件、必须连续缴存12个月才能申请公积金贷款等，让一定数量的购房人群，比如因工作变动而断缴等原因无法正常使用公积金贷款。现在将缴存时间缩短一半，申请公积金贷款的门槛会有较大幅度的降低。
二套房也可用公积金
《通知》强调，住房公积金贷款的对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工，不得向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示，这体现了住房公积金对缴存职工改善住房的支持，符合其支持基本住房消费的原则。
首套贷款额有望提高
《通知》要求，住房公积金个人住房贷款发放率低于85%的设区城市，要根据当地商品住房价格和人均住房面积等情况，适当提高首套自住住房贷款额度，加大对购房缴存职工的支持力度。
张旭认为，如果贷款额度调高，将提高公积金贷款的使用率。自2008年起，北京公积金贷款的最高额度调整为80万元。当年北京市商品房均价约为1.2万元/平方米，购90平方米住房约为108万元。按首付款20%计算，贷80万元基本能满足市民的购房需求。但是到2013年，北京二手房成交均价已经达到2.9万元/平方米，80万元已经远远不够。住建部住房公积金监管司司长张其光表示，住房公积金贷款额度是影响制度互助作用发挥的重要因素。适当提高首套自住住房贷款额度体现了住房公积金制度支持基本住房消费、资金充分运用等原则。
实现异地互认转移
《通知》要求，各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务，即职工可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明，向户籍所在地住房公积金管理中心申请住房公积金个人住房贷款。
当前，职工跨地区流动日益增强，在就业地缴存、回原籍购房需求增多。张旭分析，公积金异地贷款的政策若实施，届时职工可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明，向户籍所在地住房公积金管理中心申请贷款。异地公积金贷款业务相对更为复杂，需要城市间相关管理部门的配合。
这一政策如果能够落实，会让购房者得到一些优惠。
取消多个收费项目
《通知》规定：住房公积金个人住房贷款担保以所购住房抵押为主。取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目。
目前个人购房者在办理公积金贷款时，通常都要找代办公司代办相关手续，并缴纳一定金额的代办费用。张旭称，目前纯公积金贷款费用收取标准主要是担保费、评估费、代办费以及对于一些贷款人的保险及公证费用。据业内人士介绍，这些中间费用一般占公积金贷款总额的千分之三至千分之四，最高可达千分之八。取消中间收费项目将在一定程度上减轻贷款职工的负担。
【新政体现公积金改革新动向】
动向一：为流动人口的购房需求提供支撑
对于《通知》首次提出的“推进异地贷款业务”，国务院发展研究中心专家任兴洲表示：“这是公积金制度改革中的主要内容。以往画地为牢，这次是很大的进步。”
任兴洲说，目前，住房公积金是属地化归集使用，界限清晰。但是随着城镇化快速推进，人员流动的速度越来越快，范围越来越大，属地管理在一定程度上束缚了这种流动。
据清华大学房地产研究所所长刘洪玉介绍，根据他的团队进行的研究，在大城市和特大城市务工的农民工，绝大部分人是希望用挣到的钱回户籍所在地的中小城市或县城镇购买住房。但由于住房公积金不能异地贷款使用，所以进城务工人员通常很少使用公积金。
刘洪玉说，如果住房公积金在哪儿都可以缴、哪儿都可以用，就可以进一步扩大住房公积金制度覆盖面、提升制度的公平性，更好地服务于“住有所居”的住房政策目标，促进“三个1亿人”城镇化发展目标的实现。
上海、北京等多地公积金管理部门的负责人提出，对于异地住房消费的支持机制，应是公积金改革中需要建立的重要机制之一。
动向二：提高资金使用效率
公积金使用效率低，是公众诟病的一个突出问题。据有关部门统计，全国342个住房公积金管理中心，贷款发放率高于85%的只有49个。大部分管理中心的贷款发放率集中在50%到75%之间，有的更是低至百分之三四十。
专家认为，这一问题，与公积金过度分散、各中心及分中心独立运作、不能互通有无的管理体制密切相关。
据有关调查，目前住房公积金分中心的资金利用率普遍低于所在城市的城市中心，尤其是规模相对偏小的企业分中心(铁路、煤炭、石油、石化、电力、钢铁、农垦等行业企业)更是如此。
上海财经大学房地产研究所副所长陈杰说，在现行体制下，各城市之间的公积金中心互相没有联系，房地产市场较好时公积金流动性不够，市场差时流动性过剩，但各地的公积金是“旱涝不均”，且无法调剂使用，难以形成“抗旱”“抗涝”所需的合力。此次《通知》要求，设区城市统筹使用资金，统一制度、统一决策、统一管理、统一核算。受访专家认为，此举是很大的突破。
刘洪玉说：“此次先在设区城市统筹使用，将来应在此基础上进一步实现省级统筹、全国统筹，从而大大提高住房公积金的使用效率，有效管理流动性风险。”
动向三：探索政策性住房金融形态
《通知》提出，“有条件的城市，要积极探索发展住房公积金个人住房贷款资产证券化业务。”在受访专家看来，此举释放出探索政策性住房金融形态的信号。
据任兴洲介绍，关于个人住房贷款资产证券化业务，我国个别商业银行曾经
据任兴洲介绍，关于个人住房贷款资产证券化业务，我国个别商业银行曾经在2005年和2006年做过试点，但是没有大规模推进。
专家介绍，实行住房公积金信贷资产证券化，将住房公积金管理中心持有的住房抵押贷款转化为证券，在资本市场上出售给投资者，住房公积金管理中心可以将这部分变现资金用以发放新的个人住房贷款，从而拓宽住房公积金管理中心的筹集渠道。另外，还有利于降低住房公积金管理中心的经营风险。
刘洪玉认为，如果实现住房公积金个人住房抵押贷款资产证券化，再加上异地贷款、资金统筹使用改革，以及扩大制度覆盖面、统一管理系统、合理分配增值收益、完善监管体系、提高透明度等改革，就可以承担起住房政策中需求端住房金融支持的任务。“目前住房供给端的政策性住房金融随着国家开发银行住房金融事业部的建立已经大体成型，但住房需求端的政策性住房金融形态还在持续地研究探索中。”刘洪玉说。
任兴洲表示，由于这项业务专业性强，还需要一整套规范的方案，大规模的推进更适宜在市场更加成熟后推出。
【异地贷款暂时难落实】
此次出台的异地贷款新政意在刺激住房公积金个人贷款，但落实起来尚存在不小难度。有省级住房公积金管理中心的工作人员表示：“公积金存量富余的小城市很愿意推动异地贷款，但住房需求量大的一线城市，包括一些省会城市，本市的公积金都还不能满足本市缴存人的贷款需求，还要实行轮候制，在公积金异地贷款方面就会不太主动。”
该工作人员还透露，目前该省住建厅正在推动实现省内的跨城市贷款，但需要等待公积金管理委员会出台具体政策，现在全省只有两三个市县实现了公积金省内异地贷款。
长期跟踪住房公积金制度的中国社科院经济所研究员汪利娜则说，“同省的跨地域提取有的是可以的，比如辽宁省，但在辽宁交的钱到河北提取就不可能
现在在操作层面，利用住房公积金跨省贷款面临的障碍有两个：一个是各地的公积金是彼此独立的，不大均衡，没有统一结算和支付平台，互贷容易占用本地资金；另一个是对于异地的贷款申请，资质审查方面也有一定的难度。
目前，公积金跨省异地贷款在中国尚未有先例，但有少量城市已经实现了公积金省内异地贷款业务。随着我国城市间人口流动性增加，此前政策关于住房公积金异地贷款的限制，为异地购房增设了门槛。此次三部委联合发布的《通知》中要求各地实现公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务。
汪利娜认为，公积金的使用率是由当地的房地产市场供需关系决定，但公积金是封闭式运行，资金来源只有强制性储蓄，各地情况也不同，有的地方有富余，有的地方资金不够用，提高贷款额度不会那么容易。
【专家意见】
房地产调控组合拳
专家认为，这是配合之前出台的首套房贷款优惠政策推出的房地产调控组合拳。中原地产首席分析师张大伟分析，“整体看，公积金政策的松绑出台是与央行松绑限贷一样的，政策组合拳，楼市已经酝酿第三波救市政策”。他说，第一波楼市刺激政策特征是41个城市松绑限购；第二波则是各地要求银行松绑限贷，以央行的全面口径放松为特征；第三波是各地增加购房补贴，调整税费收费政策，要求公积金降低首付等。
张大伟分析，后续各地各种相关房地产的收费减免有望陆续出台，托底市场，增加市场活力的政策将愈加频繁出现，这对购房者心理影响较大。
对楼市影响或不大
对楼市影响或不大
“政策更注重‘精准刺激’，目的是保障刚性需求，同时坚持抑制投资、投机性需求。”中国房地产研究会副会长胡志刚说，“房地产市场目前依然在去库存调整期，因此政策并不会刺激投资性需求，造成楼市价格的波动”。
据张大伟分析，推进公积金异地贷款业务的政策或影响不大。因为早在2009年北京与秦皇岛等城市也曾经试行过异地公积金贷款，但是基本没有购房者选择。异地公积金贷款的办理手续等难度较大，而且额度并不高，这使得异地贷款并不划算。
同时，此次降低公积金贷款门槛，连缴6个月的职工即可申请公积金贷款，这类政策对市场的影响也不算明显。很多城市实行的是按照公积金缴存额的倍数限定贷款额，缴存太少的购房者实际贷款额度非常低。此外，在取消公积金多个收费项目上，几千元的手续费在几百万的房价面前基本可以忽略不计。 本报综合
蓉公安网备51019002004478